夫妻财产被分割　抵押房产遭减值

　　李生前不久遇到了这样一件麻烦事：李生有位生意上的好友王某，于２００１年１０月和林某登记结婚。王某婚前拥有的一套价值７０万的三房一厅商品房，婚后书面约定为夫妻共同财产，但是基于对对方的信任，双方并未到有关部门进行登记，实际上，房产仍属王某一人名下。问题的部分根源就在此产生。
　　２００２年３月，王某因为经商不善，资金周转遇到麻烦，就以名为夫妻共同财产的商品房作抵押，签订书面抵押借款合同，向李生借款５０万元，并且到有关机关办理了登记。既然是夫妻书面约定的共同财产，抵押的事宜王某自然也征求了林某的意见。然而王某事先只是征得林某的口头同意，林某并未在抵押借款合同上签字，李生看在好友王某的份上也没有强求要林某签字，他怎么也没有想到最后的纠纷也因此而来。
　　２００３年１１月，因感情不和，王某与林某协议离婚，离婚协议书约定王某所欠李生债务全部由王某一人承担，王、林二人各取得商品房二分之一产权。在这种情况下，李生同意原债务全部由王某一人承担，但要求与林某重新签订担保合同，希望通过这个合同继续将林某所分得的房屋产权作为抵押，为王某的借款提供担保。但是，林某以自己并未在原抵押借款合同上签字为由拒绝与李生签订担保合同。细想之下，李生觉得林某似乎也有几分道理，但总觉得抵押担保突然之间少了一半，日后万一王某真的在还款能力方面出了问题，自己不就莫名其妙的吃亏了吗。于是他求助律师，想知道法律对此具体是怎么规定的。

　　忽视财产转移登记　
　　终难获取所分房产

　　北京市岳成律师事务所广州分所袁雪律师表示李生在这起纠纷中应该是占据主动的。这里面牵扯到一份合同和一份未经登记的书面协议。首先是李生与王某签订的抵押借款合同。该合同为有效合同。我国《城市房地产管理法》第４８条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”第４９条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”王、李二人签定的抵押贷款合同符合上述规定，是有法律效应的有效合同。所以，李生有依法取得还款和在取得还款之前对担保财产保留占有的权利；借款方王某也有履行合同约定偿还贷款并在还款之前维持抵押担保的义务。
　　另一份是王某和林某在结婚之初签定的书面协议。协议约定，婚后原先作为王某个人财产的商品房将归夫妻俩共同拥有。但是王某和林某签定的这份协议并没有依照《城市房地产管理法》第３５条的规定到有关机关进行登记，房产在法律上仍然属于王某的个人财产，不属于夫妻共同财产。王某和林某的约定不具有对抗善意第三人的法律效力。李生和王某签订抵押合同，无须林某签字同意，一经登记，立即生效。
　　另外，李生同意原债务全部由王某一人承担后，原抵押借款合同继续有效，无须林某签订新的担保合同。我国《城市房地产抵押管理办法》第３７条规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。房产属于王某个人财产，离婚协议约定王某与林某各取得其二分之一的产权，但是根据《城市房地产管理法》第３６条规定，为房地产权利人通过赠与将其房地产转移给他人的行为。根据李生与王某签定的抵押借款合同，在还款前，李生对房产有抵押权，抵押财产在面临分割时，自然要征得抵押权人李生的同意。否则抵押财产转移无效。所以，李生在本案中有保留自己抵押担保财产不受减值威胁的权利。

　　夫妻财产要登记

　　同时，袁律师提醒广大市民，房地产属于不动产，实行登记管理制度来确保其稳定性和不受侵犯性。一旦权利发生变更，应按照《城市房屋权属登记管理办法》第１７条的规定，自事实发生之日起９０日内申请转移登记。否则转移行为无效。此外，《婚姻法》第１９条规定夫妻双方对婚后财产所有制的约定如果未经登记，则只对夫妻双方有约束力，根据《婚姻法》和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》，夫妻双方间的这种约定不具有对抗善意第三人的法律效应。为了避免不必要的麻烦，婚前财产婚后约定归夫妻共同所有的，应到有关机关进行登记。